Вы мечтаете о своей квартире, но не знаете, как ее купить? Ипотека — это решение, которое поможет вам осуществить свою мечту. Но для того, чтобы взять ипотеку на выгодных условиях, вам нужно уметь рассчитать ее параметры и платежи. Это не так сложно, как кажется.

Что такое ипотека и какие виды ее бывают

 Ипотека — это кредит на покупку недвижимости под залог этой же недвижимости. Это означает, что если вы не сможете выплачивать кредит по срокам, банк имеет право продать вашу квартиру или дом и вернуть свои деньги. Поэтому важно рассчитывать ее тщательно и ответственно.

Ипотечное кредитование от ВТБ, например, бывает разных видов по разным критериям. Например, по цели кредитования можно выделить следующие виды:

• На новостройку — когда вы покупаете квартиру в доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Такая ипотека имеет свои риски, но и свои преимущества, такие как возможность выбора планировки и отделки, а также льготы по налогам и ставкам.
• На вторичку — когда вы покупаете квартиру в доме, который уже построен и заселен. Такая ипотека более надежна, но и более дорога, так как требует дополнительных расходов на оформление документов, проверку юридической чистоты и технического состояния жилья.
• На дом и землю — когда вы покупаете загородную недвижимость с участком земли. Такая ипотека подходит для тех, кто хочет жить вдали от городского шума и смога, но требует большего первоначального взноса и более высокой ставки.

 Это не все виды, которые существуют в России. Финансовый портал Выберу.ру напоминает: существуют социальные программы, которые предоставляют льготы определенным категориям граждан, такие как молодые семьи, военнослужащие, участники долевого строительства и другие.

Какие факторы влияют на стоимость ипотеки

 Стоимость ипотеки — это то, сколько вы переплатите банку за пользование кредитом. Чем она выше, тем больше нагрузка на ваш бюджет. Поэтому важно знать, какие факторы влияют на это и как их учитывать при расчетах.

Основные факторы, которые определяют стоимость ипотеки, это:

• Процентная ставка — это годовой процент, который банк берет за предоставление кредита. Чем выше ставка, тем больше проценты. Она зависит от многих условий: рыночная ситуация, кредитная политика банка, вид ипотеки, срок кредита и кредитная история заемщика.
• Срок кредита — это период времени, за который вы должны выплатить кредит банку. Чем дольше срок, тем больше переплата.
• Размер первоначального взноса — это сумма денег, которую вы вносите при покупке недвижимости. Чем он больше, тем меньше сумма кредита и переплата по ипотеке. Однако не все заемщики могут сразу накопить большой первоначальный взнос, поэтому банки предлагают разные варианты его размера от 10% до 50% от стоимости недвижимости.
• Дополнительные услуги. К ним относятся: страхование жизни и имущества заемщика, оценка недвижимости, регистрация права собственности и консультации юристов. За эти услуги обычно взимается единовременная или ежемесячная комиссия.

Как видите, стоимость ипотеки зависит от многих факторов, которые нужно учитывать при выборе кредитной программы.

Как самостоятельно рассчитать ипотеку: шаг за шагом

 Рассчитать ипотеку — это значит узнать, сколько вы будете платить банку каждый месяц и сколько переплатите за весь срок кредита. Это поможет вам выбрать оптимальную программу и спланировать свой бюджет.

Для расчета вам нужно знать следующие параметры:

• Сумма кредита — это то, сколько денег вы берете у банка для покупки недвижимости. Обычно она составляет от 10% до 90%, в зависимости от требований и размера первоначального взноса.
• Срок кредита — это то, за сколько лет вы должны вернуть деньги банку. Обычно он составляет от 5 до 30 лет, в зависимости от возраста заемщика и программы ипотеки.
• Процентная ставка — это то, сколько процентов в год банк берет за предоставление кредита. Она может быть фиксированной или плавающей, в зависимости от рыночной ситуации.
• Тип платежа — это то, как вы будете погашать кредит: аннуитетным или дифференцированным способом. При аннуитетном платеже вы платите одинаковую сумму каждый месяц, которая состоит из части основного долга и части процентов. При дифференцированном вы платите разную сумму каждый месяц, которая состоит из одинаковой части основного долга и уменьшающейся части процентов.

Для расчета ипотеки вам нужно использовать следующие формулы:

• Ежемесячный платеж по аннуитетной схеме. Формула: A = S * r / (1 - (1 / (1 + r))^n), где A - ежемесячный платеж, S - сумма кредита, r - месячная процентная ставка (годовая ставка делится на 12), n - срок кредита в месяцах (количество лет умножается на 12).
• Ежемесячный платеж по дифференцированной схеме. Формула: D = S / n + S * r - i * S / n * r, где D - ежемесячный платеж, S - сумма кредита, n - срок кредита в месяцах, r - месячная процентная ставка, i - номер текущего месяца (от 1 до n).

Чтобы лучше понять, как работают эти формулы, давайте рассмотрим примеры расчета.

 Предположим, что вы хотите взять ипотеку на 2 миллиона рублей на 15 лет под 10% годовых. Размер первоначального взноса составляет 20% от стоимости недвижимости, то есть 500 тысяч рублей. Сумма кредита равна 1,5 миллиона рублей.

Расчет по аннуитетной схеме:

• ежемесячная процентная ставка равна 10 / 12 / 100 = 0.0083
• срок кредита в месяцах равен 15 * 12 = 180
• ежемесячный платеж равен 1 500 000 * 0.0083 * (1 + 0.0083)^180 / ((1 + 0.0083)^180 - 1) = 16 119 рублей
• общая переплата по кредиту равна 16 119 * 180 - 1 500 000 = 1 401 420 рублей

Расчет по дифференцированной схеме:

• ежемесячная процентная ставка равна 10 / 12 / 100 = 0.0083
• срок кредита в месяцах равен 15 * 12 = 180
• часть основного долга, которая погашается каждый месяц, равна 1 500 000 / 180 = 8 333 рублей
• ежемесячный платеж в первом месяце равен 8 333 + (1 500 000 - (0 - 1) * (8 333 рублей) * 0.0083) = 12 500 рублей
• ежемесячный платеж в последнем месяце равен 8 333 + (1 500 000 - (180 - 1) * (8 333 рублей) * 0.0083) = 8 458 рублей
• общая переплата по кредиту равна сумме всех платежей минус сумма кредита, то есть 1 342 500 рублей - 1 500 000 рублей = 1 157 500 рублей

 Из этих примеров видно, что при аннуитетной схеме платежи более равномерные и ниже, но и переплата по кредиту больше. При дифференцированной платежи уменьшаются со временем, но и переплата меньше.